아파트를 구입하면서 주택담보대출을 알아보다 보면 처음부터 낯선 용어들이 등장합니다.
LTV, DTI, DSR 같은 것들인데요.
은행에서 대출 상담을 받아보면 “LTV는 가능하지만 DSR 때문에 한도가 부족합니다”라는 이야기를 듣기도 합니다.
저도 처음에는 비슷한 비율을 왜 세 가지나 따지는지 헷갈렸는데, 각각 무엇을 기준으로 보는지만 알면 생각보다 어렵지 않습니다.
쉽게 말하면 LTV는 집값을 보고, DTI와 DSR은 내 소득과 빚을 본다고 생각하면 이해하기 편합니다.
오늘은 주택담보대출을 알아볼 때 자주 접하게 되는 LTV·DTI·DSR이 각각 무엇인지 최대한 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. LTV란?
먼저 LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보인정비율을 의미합니다.
말이 조금 어려운데 간단하게 생각하면 집값 대비 얼마까지 주택담보대출을 받을 수 있는지를 보는 기준입니다.
예를 들어 5억원짜리 아파트를 구입한다고 가정해 보겠습니다.
LTV가 70% 적용된다고 한다면 단순 계산으로는,
5억원 × 70% = 3억5천만원
이 됩니다.
즉 다른 조건을 제외하고 LTV만 놓고 본다면 최대 3억5천만원까지 계산되는 것입니다.
반대로 같은 아파트라도 LTV가 40%라면 계산금액은 2억원으로 줄어듭니다.
여기서 주의할 점은 모든 사람이 동일한 LTV를 적용받는 것은 아니라는 것입니다.
주택이 위치한 지역과 규제 여부, 주택가격, 보유 주택 수, 생애최초 주택구입 여부 등에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다.
따라서 LTV = 집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있는지를 판단하는 1차 기준 정도로 이해하면 쉽습니다.
2. DTI란?
이번에는 DTI(Debt To Income)입니다.
우리말로는 총부채상환비율이라고 하는데요.
LTV가 집의 가격을 중심으로 본다면 DTI는 대출받는 사람의 소득과 상환 부담을 확인하는 기준입니다.
쉽게 말하면 “이 사람이 매년 버는 돈으로 주택담보대출을 감당할 수 있을까?”를 보는 것입니다.
계산할 때는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 다른 대출의 이자 상환액 등을 반영하여 연소득과 비교합니다.
예를 들어 연봉이 5천만원이라고 해도 주택담보대출로 매년 갚아야 하는 금액이 지나치게 크다면 대출 한도가 제한될 수 있는 것이죠.
그래서 집값만 보고 대출 가능 금액을 계산했다가 실제 은행 상담에서는 예상보다 한도가 적게 나오는 경우도 있습니다.
LTV가 집을 기준으로 본다면 DTI는 사람의 소득까지 함께 본다.
이렇게 구분해 두면 이해하기 쉽습니다.
3. DSR이란?
요즘 주택담보대출을 알아볼 때 특히 중요하게 봐야 하는 것이 DSR(Debt Service Ratio)입니다.
DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻합니다.
DTI와 비슷해 보이지만 가장 큰 차이는 주택담보대출뿐만 아니라 내가 가지고 있는 여러 금융부채의 원리금 상환 부담을 폭넓게 본다는 것입니다.
기본적인 계산식은,
1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 ÷ 연소득 × 100
입니다.
예를 들어 연소득이 5천만원이고 DSR 계산에 반영되는 연간 원리금 상환액이 2천만원이라면,
2천만원 ÷ 5천만원 × 100 = 40%
가 됩니다.
따라서 연봉이 같더라도 기존 대출이 많은 사람은 새로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
주택담보대출 외에도 신용대출이나 자동차 할부, 카드론 등 여러 금융부채가 DSR 계산에 영향을 줄 수 있기 때문에 집을 구입하기 전에 현재 가지고 있는 대출부터 확인해 보는 것이 좋습니다.
최근에는 금리가 올라갔을 때의 상환 부담까지 미리 반영하는 스트레스 DSR도 적용되고 있어 단순히 현재 대출금리만 가지고 계산한 금액과 실제 금융회사에서 나오는 한도가 다를 수 있습니다.
4. LTV·DTI·DSR 한 번에 비교해 보기
세 가지를 한꺼번에 보면 어렵게 느껴지지만 무엇을 기준으로 보는지만 구분하면 간단합니다.
| 구분 | 쉽게 말하면 | 주로 보는 것 |
|---|---|---|
| LTV | 집값에 비해 얼마나 빌리나? | 주택가격 |
| DTI | 내 소득으로 주담대를 감당할 수 있나? | 소득·주담대 상환부담 등 |
| DSR | 내가 가진 대출을 전부 감당할 수 있나? | 소득·전체 대출 상환부담 |
예를 들어 6억원짜리 아파트를 구입한다고 해서 LTV만 계산한 금액을 그대로 대출받을 수 있는 것은 아닙니다.
LTV 기준으로는 충분한 금액이 나오더라도 기존에 신용대출이나 자동차 할부 등이 있다면 DSR에서 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
반대로 소득이 충분하고 기존 대출이 거의 없더라도 LTV 기준을 넘어 주택가격의 대부분을 대출받을 수 있는 것은 아닙니다.
결국 세 가지 기준이 서로 다른 부분을 확인하면서 실제 대출 가능 금액을 제한한다고 보면 됩니다 .
5. 실제 대출 한도는 어떻게 결정될까?
그렇다면 내가 받을 수 있는 주택담보대출은 어떻게 확인해야 할까요?
인터넷에서 LTV 계산기를 이용해 대략적인 금액을 계산해 보는 것은 가능하지만 LTV만 가지고 실제 대출 가능 금액을 판단하는 것은 어렵습니다.
주택가격과 지역은 물론이고 연소득, 기존 주택 보유 여부, 신용대출 등 기존 부채, 대출기간과 상환방식까지 함께 확인해야 하기 때문입니다.
특히 현재는 DSR에 금리 상승 가능성을 미리 반영하는 스트레스 DSR이 적용되고 있어 본인이 계산한 금액과 실제 금융회사에서 산출되는 한도가 달라질 수 있습니다.
또한 주택담보대출 규제는 시기에 따라 변경되는 경우가 많습니다.
실제로 현재도 규제지역 여부와 주택가격 등에 따라 LTV와 주택담보대출 한도가 달라질 수 있기 때문에 예전에 봤던 블로그 글이나 영상의 숫자만 보고 자금계획을 세우는 것은 피하는 것이 좋습니다.
따라서 아파트 계약을 앞두고 있다면 계약금을 먼저 보내기보다 현재 조건으로 실제 대출이 어느 정도 가능한지 금융기관을 통해 확인한 뒤 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.
마무리
LTV·DTI·DSR은 용어만 보면 어렵지만 기준을 나눠서 생각하면 의외로 간단합니다.
LTV는 집값, DTI는 소득과 주담대 상환 부담, DSR은 소득과 전체 대출 상환 부담을 본다고 기억해 두시면 됩니다.
특히 실제 주택담보대출 한도는 여러 조건에 따라 달라질 수 있으니 아파트 계약 전에는 금융기관을 통해 본인의 실제 가능 금액을 확인해 보시기 바랍니다.
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