안녕하세요, 알쓸정모 입니다.
아파트를 구입할 때는 매매가격만 준비하면 되는 것이 아닙니다.
부동산 중개수수료부터 등기비용, 이사비용 등 생각보다 추가로 들어가는 돈이 많은데요.
그중에서도 금액이 큰 편에 속하는 것이 바로 취득세입니다.
특히 아파트 가격이 올라갈수록 취득세도 함께 늘어나기 때문에 집을 구입하기 전에 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.
그런데 취득세를 알아보면 1%, 2%, 3%부터 다주택자의 경우 8%, 12%까지 여러 숫자가 나와 처음 보는 분들은 상당히 헷갈릴 수 있습니다.
오늘은 일반적인 아파트 매매를 기준으로 취득세는 얼마나 나오는지, 집값에 따라 어떻게 달라지는지 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. 취득세란?
취득세는 말 그대로 부동산을 취득했을 때 내는 지방세입니다.
아파트를 매매해서 소유권을 넘겨받는 경우에도 당연히 취득세가 발생합니다.
여기서 많이 헷갈리는 것이 재산세와의 차이인데요.
재산세는 주택을 보유하고 있는 동안 매년 납부하는 세금이고, 취득세는 주택을 구입해 소유권을 취득하는 과정에서 한 번 납부하는 세금이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
취득세를 계산할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 아파트를 얼마에 구입했는지입니다.
일반적인 유상 매매라면 취득 당시의 실제 거래가액을 기준으로 취득세가 계산됩니다.
다만 같은 가격의 아파트를 구입하더라도 현재 보유하고 있는 주택 수와 취득하는 주택의 지역 등에 따라 적용되는 세율이 달라질 수 있습니다.
따라서 단순히 아파트 가격만 가지고 취득세를 판단하기보다는 자신의 주택 보유 상황도 함께 확인해야 합니다
2. 집값에 따라 취득세율이 달라집니다
먼저 일반적인 주택 유상거래에 적용되는 기본 취득세율부터 살펴보겠습니다.
현재 기준으로 취득가액이 6억원 이하인 주택은 1%, 9억원을 초과하는 주택은 3%의 취득세율이 적용됩니다.
그렇다면 6억원을 조금 넘는 아파트는 바로 2%가 적용될까요?
그렇지는 않습니다.
6억원 초과 9억원 이하 구간은 가격이 올라갈수록 세율도 1%에서 3%까지 점진적으로 올라가는 구조입니다.
| 주택 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 약 1~3% |
| 9억원 초과 | 3% |
6억원 초과 9억원 이하 주택은 다음 계산식을 이용합니다.
취득세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억원 – 3) × 1%
예를 들어 7억5천만원짜리 아파트라면 계산되는 취득세율은 2%입니다.
따라서 흔히 취득세를 설명할 때 6억원 이하 1%, 6억~9억원 1~3%, 9억원 초과 3%라고 구분하는 것입니다.
3. 실제 취득세는 얼마나 나올까?
이번에는 아파트 가격을 기준으로 취득세가 어느 정도 나오는지 직접 계산해 보겠습니다.
먼저 5억원짜리 아파트를 구입한다고 가정해 보겠습니다.
5억원은 6억원 이하이기 때문에 취득세율 1%가 적용됩니다.
5억원 × 1% = 500만원
따라서 취득세 본세는 500만원입니다.
이번에는 7억5천만원짜리 아파트를 구입한다고 해보겠습니다.
6억원 초과 9억원 이하 구간에 해당하며, 7억5천만원의 경우 계산된 취득세율은 2%입니다.
7억5천만원 × 2% = 1,500만원
취득세 본세는 1,500만원이 됩니다.
마지막으로 10억원짜리 아파트라면 9억원을 초과하기 때문에 3%의 취득세율이 적용됩니다.
10억원 × 3% = 3,000만원
이렇게 집값에 따라 취득세 부담도 상당히 달라집니다.
다만 여기서 계산한 500만원, 1,500만원, 3,000만원은 모두 취득세 본세만 계산한 금액입니다.
실제로 아파트를 취득할 때는 취득세와 함께 지방교육세가 부과되고, 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 조건에 따라 농어촌특별세도 추가될 수 있습니다.
따라서 단순히 아파트 가격 × 취득세율로 계산한 금액을 최종 납부금액이라고 생각하면 안 됩니다.
아파트 매매를 준비하고 있다면 취득세 본세뿐 아니라 지방교육세와 농어촌특별세 적용 여부까지 확인해서 실제로 납부해야 하는 전체 세금을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.
4. 다주택자는 취득세가 달라질 수 있습니다
앞에서 설명한 1~3% 세율만 보고 모든 아파트에 똑같이 적용된다고 생각하면 안 됩니다.
취득세는 현재 몇 채의 주택을 가지고 있는지와 새로 구입하는 주택이 어느 지역에 있는지에 따라서도 달라질 수 있습니다.
예를 들어 조정대상지역에 있는 주택을 취득해 1세대 2주택이 되는 경우에는 일정한 예외를 제외하고 중과세율이 적용될 수 있습니다.
또 조정대상지역에서 3주택 이상이 되거나 비조정대상지역에서 4주택 이상이 되는 경우에는 세율이 더 높아질 수 있습니다.
다주택 취득의 경우 조건에 따라 8% 또는 12% 수준의 취득세율이 적용될 수 있기 때문에 금액 차이가 상당히 큽니다.
다만 이사 과정에서 기존 주택을 처분하기 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우처럼 별도의 요건을 충족하면 중과 대상에서 제외되는 경우도 있습니다.
따라서 기존 주택을 보유한 상태에서 추가로 아파트를 구입한다면 계약 전에 반드시 현재 주택 수와 취득할 아파트의 지역, 중과 적용 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
5. 생애최초 주택이라면 감면도 확인하세요
처음으로 내 집을 구입하는 분이라면 생애최초 주택 취득세 감면도 확인해 볼 필요가 있습니다.
현재는 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 없고 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하의 주택을 구입하는 등 법에서 정한 요건을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있습니다.
일반적인 아파트의 경우 산출된 취득세에서 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다.
예를 들어 생애 처음으로 5억원짜리 아파트를 구입해 취득세가 500만원 나왔다면 요건을 충족할 경우 최대 200만원의 감면을 적용받아 취득세 부담을 줄일 수 있는 것입니다.
다만 생애최초라고 해서 무조건 감면되는 것은 아닙니다.
주택가격과 실제 거주 목적 등의 요건을 확인해야 하고, 감면을 받은 뒤 일정 기간 내에 주택을 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 감면받았던 세금이 추징될 수도 있습니다.
따라서 처음 집을 구입한다면 잔금을 치르기 전에 본인이 감면 대상에 해당하는지도 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.
마무리
아파트 취득세는 집값만 알면 어느 정도 예상할 수 있지만 보유 주택 수와 지역, 감면 여부 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
특히 매매가격 외에도 취득세와 등기비용 등 추가로 들어가는 비용이 있으니 아파트를 구입하기 전에는 이런 비용까지 포함해서 전체 자금계획을 세워보시기 바랍니다.