안녕하세요, 알쓸정모 입니다.
아파트를 알아볼 때는 처음에는 집 자체만 눈에 들어옵니다.
평수는 적당한지, 내부 상태는 어떤지, 햇빛은 잘 들어오는지, 지하철역이나 학교는 가까운지 등을 비교하면서 여러 집을 보게 되는데요.
그렇게 마음에 드는 집을 찾고 나면 생각보다 빠르게 계약 이야기가 나옵니다.
특히 괜찮은 매물이라고 하면 “다른 사람도 보고 갔다”,
“오늘 계약하겠다는 사람이 있다”는 이야기를 듣기도 하죠.
그런데 아파트 매매는 적게는 수억 원이 오가는 계약입니다.
마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약금을 보내기보다는,
계약 전에 확인해야 할 것들을 하나씩 체크해 보는 과정이 꼭 필요합니다.
저 역시 직접 알아보니 집을 보러 다닐 때와 실제 계약을 준비할 때 확인해야 하는 내용은 조금 다르더라고요.
오늘은 아파트 매매 계약 전 어떤 부분을 확인하면 좋은지 정리해 보겠습니다.
1. 등기부등본은 가장 먼저 확인
마음에 드는 아파트를 찾았다면 가장 먼저 확인해 볼 서류가 등기부등본입니다.
우선 현재 집주인이 누구인지부터 확인해야 합니다.
등기부등본에 표시된 소유자와 실제 계약을 진행하는 매도인이 같은 사람인지 살펴보고, 근저당권이나 압류, 가압류처럼 해당 아파트에 설정된 권리가 있는지도 확인해야 합니다.
은행에서 주택담보대출을 받은 집이라면 근저당권이 설정되어 있는 경우도 많습니다.
근저당이 있다고 해서 무조건 계약하면 안 되는 것은 아니지만, 잔금을 지급하면서 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하기로 했다면 그 내용을 계약 과정에서 명확하게 확인할 필요가 있습니다.
저는 등기부등본을 한 번만 확인하는 것으로 끝내기보다는 계약하기 전과 잔금을 보내기 전에 다시 확인하는 편이 좋다고 봅니다.
계약일부터 잔금일까지 시간이 있기 때문에 그 사이 권리관계에 변동이 없는지 마지막으로 확인하기 위해서입니다.
2. 최근 실거래가와 현재 매물 가격 비교
집이 마음에 들면 가격도 괜찮아 보이기 시작합니다.
하지만 매도자가 부르는 가격과 실제로 거래되고 있는 가격은 다를 수 있습니다.
그래서 계약하기 전에는 같은 단지, 같은 평형의 최근 실거래가를 반드시 비교해 보는 것이 좋습니다.
예를 들어 현재 매물이 6억 5천만 원인데 최근 비슷한 조건의 집들이 6억 원 초반에 계속 거래됐다면 가격을 조금 더 따져볼 필요가 있겠죠.
이때 단순히 가장 최근 거래 한 건만 보는 것보다는 최근 몇 개월의 거래를 같이 살펴보는 편이 좋습니다.
같은 평형이라도 저층과 고층, 동 위치, 향, 내부 수리 상태에 따라 가격 차이가 있기 때문입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 실제 거래가격을 확인하고, 현재 나와 있는 매물의 호가까지 같이 비교해 보면 대략적인 시세를 판단하기가 훨씬 수월합니다.
3. 관리비와 체납 여부도 체크
아파트를 볼 때 의외로 놓치기 쉬운 부분이 관리비입니다.
관리비는 집을 구입한 뒤 매달 내야 하는 비용이기 때문에 실제 거주를 생각한다면 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.
특히 같은 평형이라도 단지에 따라 관리비 차이가 생각보다 클 수 있습니다.
최근 관리비가 어느 정도 나오는지 확인하고 난방 방식이나 주차비, 장기수선충당금 등도 함께 살펴보면 좋습니다.
매도인의 관리비 체납 여부 역시 잔금 전에 확인해 두는 것이 좋습니다.
보통 중개 과정이나 관리사무소를 통해 정산 여부를 확인할 수 있으니 잔금일에는 관리비가 정상적으로 정산됐는지도 체크해 두는 편이 깔끔합니다.
4. 계약서 특약사항 꼼꼼하게 확인
아파트 매매 계약에서 개인적으로 가장 신경 써서 봐야 한다고 생각하는 부분이 특약입니다.
계약서에 기본적으로 들어가는 내용 외에 매수자와 매도자가 별도로 약속한 사항을 적어두는 부분인데요.
예를 들어 기존 근저당권을 잔금일까지 말소하기로 했다면 그 내용을 특약에 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.
현재 살고 있는 사람이 언제까지 집을 비워주기로 했는지, 잔금일과 소유권 이전 시점은 언제인지 등도 확인해야 합니다.
집을 보면서 발견한 하자나 수리하기로 약속한 부분이 있다면 말로만 이야기하고 끝내기보다는 계약서에 남겨두는 편이 좋습니다.
다만 모든 내용을 무조건 특약에 넣는다고 좋은 것은 아닙니다.
중요한 것은 나중에 서로 다르게 이해할 가능성이 있는 내용을 계약할 때 명확하게 정리해 두는 것입니다.
계약서를 받으면 바로 서명하기보다는 처음부터 끝까지 한 번 읽어보고 이해되지 않는 문구가 있다면 그 자리에서 물어보는 것이 좋습니다.
5. 계약금 보내기 전 마지막으로 확인할 것
계약서를 작성하고 나면 보통 계약금을 지급하게 됩니다.
여기서 한 가지 더 확인해야 할 것이 돈을 보내는 계좌입니다.
가능하면 등기부등본상 소유자와 계약서상 매도인이 동일한지 다시 확인하고, 계약금 역시 매도인 본인 명의 계좌로 보내는 것이 안전합니다.
만약 공동명의 아파트라면 계약에 참여하는 소유자와 위임 관계 등을 확인해야 하고, 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인할 수 있는 서류도 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.
그리고 계약금을 송금하기 직전에 계약서에 적힌 주소와 동·호수가 내가 실제로 보았던 아파트와 일치하는지도 한 번 더 확인해 보세요.
너무 당연한 이야기처럼 들리지만 큰돈이 오가는 계약에서는 이런 기본적인 확인이 오히려 중요합니다.
아파트 매매는 큰돈이 오가는 만큼 계약 전에 확인해야 할 부분도 많습니다.
조금 번거롭더라도 등기부등본부터 실거래가, 관리비, 계약서 내용까지 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.
특히 계약금을 보내기 전에는 매도인과 계좌정보까지 다시 한번 확인하는 것이 좋겠습니다.
오늘 정리한 내용이 아파트 매매를 준비하는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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