아파트 공시가격과 실거래가는 왜 다를까?

아파트 가격을 알아보다 보면 같은 집인데도 표시되는 금액이 제각각인 경우가 있습니다.

부동산 앱에서 최근 거래가격을 확인했더니 6억 원인데, 공시가격을 찾아보면 4억 원 정도로 나오는 식입니다.

처음 부동산에 관심을 갖기 시작한 분이라면 여기서 조금 헷갈릴 수 있습니다.

“똑같은 아파트인데 왜 가격이 이렇게 다른 거지?”

결론부터 말하면 공시가격과 실거래가는 애초에 만들어지는 목적부터 다릅니다.

하나는 세금이나 각종 행정 업무의 기준으로 활용하기 위해 산정한 가격이고, 다른 하나는 실제 시장에서 매수자와 매도자가 거래한 가격입니다.

오늘은 아파트를 기준으로 공시가격과 실거래가가 무엇인지, 왜 차이가 발생하는지 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

1. 아파트 공시가격이란?

먼저 공시가격부터 알아보겠습니다.

아파트처럼 여러 세대가 있는 공동주택은 매년 정부가 공동주택 공시가격을 산정해 발표합니다.

쉽게 생각하면 실제로 아파트를 사고파는 가격이라기보다는 세금이나 각종 행정 업무에 활용하기 위해 정해 놓은 기준가격에 가깝습니다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 산정할 때 활용되고, 건강보험료나 각종 복지제도의 대상 여부 등을 판단할 때도 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 우리 집 공시가격이 4억 원이라고 해서 지금 집을 4억 원에 팔 수 있다는 의미는 아닙니다.

반대로 실제 거래가격이 6억 원이라고 해서 공시가격 역시 바로 6억 원으로 바뀌는 것도 아닙니다.

두 가격은 사용하는 목적 자체가 다르기 때문입니다.

 

 

2. 실거래가는 어떻게 정해질까?

실거래가는 말 그대로 실제로 거래가 이루어진 금액입니다.

예를 들어 A아파트 전용면적 84㎡가 지난달 6억 2천만 원에 매매됐다면 해당 거래의 실거래가는 6억 2천만 원입니다.

매도자는 조금이라도 비싸게 팔고 싶어 하고, 매수자는 조금이라도 저렴하게 사고 싶어 합니다.

그 과정에서 서로 가격을 조율하고 계약이 성사되면 실제 거래가격이 만들어지는 것이죠.

때문에 같은 아파트, 같은 평형이라도 가격이 모두 똑같지는 않습니다.

층이나 향, 내부 상태, 동 위치에 따라서도 가격 차이가 생길 수 있고 급하게 집을 처분해야 하는 경우라면 주변 시세보다 낮게 거래되기도 합니다.

반대로 선호도가 높은 동이나 로열층이라면 같은 시기에 조금 더 높은 가격으로 계약될 수도 있습니다.

그래서 아파트의 현재 시장가격을 파악할 때는 하나의 거래만 보기보다는 최근 몇 개월 동안 같은 단지와 비슷한 평형이 얼마에 거래됐는지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

 

 

3. 공시가격과 실거래가가 다른 이유

그렇다면 왜 정부가 정한 공시가격과 실제 거래가격 사이에는 차이가 생길까요?

가장 큰 이유는 앞서 이야기한 것처럼 가격을 정하는 목적과 방식이 다르기 때문입니다.

실거래가는 부동산 시장 상황에 따라 계속 움직입니다.

매수하려는 사람이 많아지면 가격이 빠르게 오를 수도 있고 반대로 매물이 쌓이고 거래가 줄어들면 몇 달 사이 가격이 떨어질 수도 있습니다.

금리나 대출 규제, 주변 지역의 개발 소식처럼 여러 요인도 영향을 줍니다.

하지만 공시가격은 개별 거래가 발생할 때마다 실시간으로 변경되는 가격이 아닙니다.

일정한 기준과 절차에 따라 조사·산정한 뒤 정해진 시기에 공시합니다.

이 때문에 부동산 시장이 빠르게 움직이는 시기에는 실제 거래가격과 공시가격의 차이가 더 크게 느껴질 수도 있습니다.

특히 아파트 가격이 급격하게 오르거나 떨어지는 시기에는 두 가격이 같은 방향으로 동시에 움직이지 않을 수 있다는 점도 알아두면 좋습니다.

 

 

4. 아파트를 살 때 어떤 가격을 봐야 할까?

아파트 매수를 알아보고 있다면 공시가격보다 최근 실거래가를 우선적으로 확인하는 것이 좋습니다.

실제로 해당 아파트가 시장에서 얼마에 거래되고 있는지를 보여주는 자료이기 때문입니다.

그렇다고 실거래가 하나만 보고 “이 아파트 시세는 정확히 얼마다”라고 판단하는 것도 조심해야 합니다.

예를 들어 최근 거래가 6억 원이라고 하더라도 저층이었는지, 로열층이었는지에 따라 조건이 다를 수 있습니다.

같은 전용면적이라도 동과 향, 내부 수리 여부 등에 따라서 실제 거래가격은 달라질 수 있습니다.

따라서 매수를 검토한다면 최근 실거래가와 현재 나와 있는 매물의 호가를 같이 비교해 보는 것이 좋습니다.

반면 보유하고 있는 아파트의 세금이나 행정상 기준이 궁금하다면 공시가격을 확인해야 합니다.

결국 집을 사고팔 때는 실거래가, 세금이나 행정 기준을 확인할 때는 공시가격이라고 구분하면 이해하기 쉽습니다.

 

5. 공시가격과 실거래가 확인하는 방법

두 가격은 인터넷에서도 어렵지 않게 확인할 수 있습니다.

아파트 공시가격은 국토교통부의 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

지역과 아파트 단지 등을 선택하면 해당 공동주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다.

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하면 됩니다.

아파트 단지와 면적, 계약 시기 등을 선택하면 실제 신고된 매매가격을 확인할 수 있어 주변 시세를 파악할 때 유용합니다.

요즘에는 네이버페이 부동산이나 KB부동산 등에서도 최근 실거래 내역을 쉽게 볼 수 있기 때문에 평소에는 이런 서비스를 이용하고, 정확한 거래 내역을 확인해야 할 때 국토교통부 자료를 함께 확인하는 방법도 괜찮습니다.

 

 

마무리

처음에는 공시가격, 실거래가, 시세, 호가처럼 여러 가격이 함께 나오다 보니 복잡하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 각각의 의미를 알고 나면 생각보다 어렵지 않습니다.

공시가격은 세금과 행정 업무 등에 활용되는 기준가격이고, 실거래가는 실제 매수자와 매도자가 계약한 가격입니다.

그래서 같은 아파트라고 해도 두 금액이 서로 다른 것은 자연스러운 일입니다.

특히 집을 구입하거나 전세 계약을 앞두고 있다면 한 가지 가격만 확인하지 말고 최근 실거래 내역과 현재 매물 가격을 함께 비교해 보시기 바랍니다.

몇 건만 직접 비교해 봐도 해당 아파트가 요즘 어느 정도 가격에서 거래되고 있는지 훨씬 쉽게 감을 잡을 수 있습니다.