안녕하세요, 알쓸정모 입니다.
전셋집을 구할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 건 아무래도 집 상태입니다.
방은 몇 개인지, 햇빛은 잘 들어오는지, 역에서 얼마나 가까운지,
주차는 편한지 등을 하나씩 살펴보게 되죠.
그런데 전세라면 집 상태만큼이나 중요하게 봐야 할 것이 있습니다.
바로 내가 맡긴 전세보증금을 나중에 문제없이 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 것입니다.
전세보증금은 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원에 달합니다.
대부분의 사람에게는 상당히 큰돈이기 때문에 계약하기 전부터
꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
특히 부동산에서 “이 집은 괜찮아요”라는 말만 듣고 계약하기보다는
세입자 본인이 기본적인 확인 방법 정도는 알고 있는 것이 좋습니다.
오늘은 전세계약을 앞두고 있다면,
꼭 확인해 봐야 할 내용을 다섯 가지로 정리해 보겠습니다.
1. 등기부등본부터 확인하기
마음에 드는 집을 발견했다면 계약금을 보내기 전에
등기부등본을 직접 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
우선 등기부등본의 소유자가 계약하려는 임대인과 동일한지 확인해야 합니다.
그다음에는 근저당권이나 압류, 가압류 등 집에 설정된 권리가 있는지도 살펴봐야 합니다.
특히 은행 근저당이 많이 설정된 집이라면 주의해야 합니다.
집에 문제가 생겨 경매로 넘어갈 경우 매각대금에서 선순위 권리자부터 돈을 돌려받기 때문입니다. 상황에 따라서는 세입자가 전세보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
등기부등본은 계약할 때 공인중개사가 보여주는 서류만 확인하고 끝내기보다는
인터넷등기소 등을 이용해 직접 열람해 보는 것도 좋습니다.
2. 전세가와 실제 매매가격 비교하기
전세금이 저렴한 집만 위험한 것은 아닙니다.
오히려 매매가격과 전세가격 차이가 거의 없는 집을 더 조심해서 볼 필요가 있습니다.
예를 들어 주변에서 비슷한 집이 3억 원 정도에 거래되고 있는데
전세보증금이 2억 9천만 원이라면 어떨까요?
집값이 조금만 떨어져도 전세보증금이 실제 집값과 비슷하거나 더 높아질 수 있습니다.
그래서 전셋집을 알아볼 때는 부동산에서 알려주는 매매가격만 믿기보다는
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 시세 서비스를 이용해
주변의 최근 거래가격을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
같은 아파트라면 최근 동일 평형이 얼마에 거래됐는지 살펴보고,
빌라나 다세대주택처럼 시세 확인이 어려운 주택이라면,
더욱 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
3. 계약 후 전입신고와 확정일자 받기
전세계약을 하고 실제로 입주했다면 전입신고와 확정일자도 빼놓아서는 안 됩니다.
단순히 계약서를 작성하고 보증금을 지급했다고 해서,
모든 보호 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
주택을 인도받아 실제로 점유하고 전입신고를 갖추면
주택임대차보호법상 대항력을 갖추는 데 중요한 요건이 됩니다.
여기에 확정일자를 받아두면 주택이 경매나 공매로 넘어가는 상황에서
보증금을 우선 변제받기 위한 요건을 갖추는 데 도움이 됩니다.
전입신고와 확정일자는 주민센터를 방문해서 처리할 수도 있고,
이용 가능한 온라인 서비스를 통해 신청할 수도 있습니다.
가능하다면 입주 후 미루지 말고 바로 처리하는 것이 좋습니다.
4. 전세보증금 반환보증 가입 확인하기
전세보증금 반환보증도 적극적으로 확인해 볼 만합니다.
쉽게 말해, 계약이 끝났는데 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서
보증기관의 절차에 따라 보증금을 반환받을 수 있도록 마련된 제도입니다.
대표적으로 HUG 주택도시보증공사 등의 전세보증금 반환보증 상품이 있습니다.
다만 전세계약을 했다고 해서 무조건 가입할 수 있는 것은 아닙니다.
주택가격과 보증금의 관계, 선순위 채권, 주택 유형, 신청 시기 등 여러 조건을 확인하기 때문에 계약을 하기 전에 해당 주택이 반환보증 가입 대상이 될 수 있는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
특히 전세보증금이 큰 경우라면 보증료가 아깝다고 생각하기보다는
만일의 상황에 대비하기 위한 비용으로 보는 편이 좋겠습니다.
5. 잔금 보내기 전 등기부등본 다시 확인하기
처음 전세계약을 할 때 등기부등본을 확인했다고 해서 끝은 아닙니다.
개인적으로는 잔금을 보내기 직전에 한 번 더 확인해야 하는 서류라고 생각합니다.
계약서를 작성한 날과 잔금일 사이에는 보통 어느 정도 시간이 있기 때문입니다.
처음 계약했을 때 아무런 문제가 없던 집이라도 그 사이 새로운 근저당권이나
다른 권리가 설정될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.
따라서 잔금일에는 송금하기 전에 최신 등기부등본을 다시 발급받아,
계약 당시와 달라진 내용이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
금액이 큰 계약이라면 몇 분 정도 시간을 들여 한 번 더 확인하는 것이 훨씬 마음 편합니다.
마무리
전셋집을 구하다 보면 위치나 내부 상태, 월 관리비 같은 조건에 신경을 많이 쓰게 됩니다.
물론 모두 중요한 부분이지만 전세에서는 무엇보다 계약이 끝났을 때
내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 먼저 생각해야 합니다.
등기부등본 확인부터 주변 실거래가 비교, 전입신고와 확정일자,
반환보증 가입 여부까지 계약 전에 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.
그리고 계약서를 작성한 뒤에도 안심하지 말고 잔금을 보내기 전
등기부등본을 다시 확인하시길 바랍니다.